"서초구인데 8억 싸다고요?" 11억에 나온 33평 로또매물 '이 아파트' 전망 분석
강남3구 서울 서초구에서 시세보다 크게 낮은 가격의 매물이 법원 경매에 나와 눈길을 끌고 있다.
서초구 우면동에 위치한 '서초힐스' 아파트 전용 85㎡(25층) 매물은 서울중앙지방법원에서 오는 10일 세 번째 입찰을 앞두고 있다. 사건번호는 2022타경112817으로 최초 감정가는 17억4,000만원이었다.
그러나 이례적으로 두 차례 유찰을 거듭한 끝에 현재 최저 입찰가는 11억1,360만원까지 낮아진 상태다. 이는 감정가 대비 약 64% 수준인데 서울 내 아파트를 경매로 취득할 경우 토지거래허가를 받을 필요가 없고 실거주 의무도 부과되지 않는 이점을 고려하면 매우 합리적인 수준이다.
서초힐스는 2012년 준공된 1,082가구 규모의 대단지로 학군이 우수하고 숲과 공원이 인접해 실거주 선호도가 높은 곳으로 평가받는다.
특히 해당 단지의 전용 85㎡ 고층 매물은 희소성이 높은 편인데 같은 주택형 16층이 지난 10월 19억4,000만원에 거래된 바 있다.
이는 현재 경매 최저가인 11억1360만원과 상당한 차이로 볼 수 있으며 매물 호가가 18억5,000만원 수준인 것과 비교해도 저렴한 수준이다.
만약 최저가로 낙찰될 경우 시세 대비 약 8억3,000만원의 차익을 기대할 수 있기에 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 전문가들은 현실적인 낙찰가는 약 13억원대, 시세 기준으로는 16억원 정도일 것으로 내다본다.
또한 이 매물은 대항력이 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담도 없다.
규제 회피 위해 경매 시장으로 수요 이동해
부동산·경매 전문가들은 이번 매물이 "입지·층수·상품성 면에서 매우 괜찮은 수준이면서도 시세 대비 상당히 저렴하게 접근할 기회"라고 평가하면서 "11억원 안팎에 낙찰받으면 단순 시세차익 기준 투자 수익률이 60~70% 수준까지 나올 수 있다"라고 분석했다.
한편 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 규제를 회피하려는 수요가 경매시장으로 이동한 영향도 지적된다. 지난달 서울 아파트 경매 지표는 여전한 강세를 이어갔고, 수도권에서도 규제지역을 중심으로 높은 낙찰가가 속출했다.
경·공매 정보업체 지지옥션의 '11월 경매동향보고서'에 따르면 11월 전국 아파트 경매 진행건수는 3,136건으로 전월 2,964건 대비 약 6% 증가하며 두 달 만에 다시 3,000건을 넘어섰다.
낙찰률은 39.8%로 전월보다 4.2%포인트 상승했고, 낙찰가율은 86.6%로 전달 대비 1.0%포인트 낮아졌다. 평균 응찰자 수는 7.0명으로 올해 1월 이후 가장 낮았다.
특히 서울 아파트 경매 시장은 공급이 줄어든 가운데 경쟁은 더욱 치열해지는 양상이다. 서울의 11월 진행건수는 153건으로 2023년 5월 이후 가장 적었지만, 낙찰률은 50.3%로 전월 대비 10.7%포인트 높아졌다.